Разъяснение от 01.02.2009 г № Б/Н
Как задекларировать доходы от аренды недвижимости
Для выявления и привлечения к декларированию физических лиц, получающих доходы от сдачи в аренду (внаем) имущества, инспекциями направляются запросы в:
- организации жилищно-коммунального хозяйства, ТСЖ;
- органы миграционной службы;
- администрации городов и районов;
- участковые службы милиции общественной безопасности и т.д.
с просьбой предоставления информации в отношении физических лиц, осуществляющих сдачу в аренду жилых помещений.
Обрабатывается информация из:
- объявлений в средствах массовой информации и уличных объявлений;
- сведений, полученных от физических лиц по телефонам;
- письменных жалоб граждан.
На основе соглашения, заключенного с департаментом общественной безопасности администрации города, на постоянной основе совместно с милицией общественной безопасности осуществляются рейды по выявлению физических лиц-арендодателей.
Граждане, располагающие информацией о сдаче в аренду (внаем) жилых помещений, в том числе посуточно, могут сообщать в налоговые органы в письменном виде и в телефонном режиме. Телефон справочной службы УФНС по краю (391) 263-92-96. Проверка проводится по каждому факту полученной информации.
В 2007 году в налоговые органы города и края поступило 4,2 тыс. сведений о фактах сдачи гражданами в аренду (внаем) имущества. Выявлено 3,3 тыс. физических лиц, по которым установлен факт получения дохода в виде арендной платы, представили декларацию за прошлый год 3,2 тыс. граждан.
В налоговые органы города Красноярска в прошлом году поступило 1,2 тыс. сведений о фактах сдачи гражданами в аренду (внаем) помещений. Выявлено 946 физических лиц, по которым установлен факт получения дохода в виде арендной платы, представили декларацию за прошлый год 940 граждан, дополнительно начислено 7 млн. рублей налога на доходы.
За 11 месяцев 2008 года в налоговые органы города Красноярска поступило 860 сведений о фактах сдачи гражданами в аренду (внаем) помещений. Декларирование данных физических лиц будет осуществляться по окончании календарного года.
Следует отметить, что для целей налогообложения не имеет значения, каким образом осуществляется сдача помещения в аренду (посуточно, ежеквартально либо за полгода и т.д.). Декларация о доходах подается один раз в год и важно, чтобы доходы были отражены в ней в целом за календарный год.
Ответственность за непредставление налоговой декларации предусмотрена Налоговым кодексом РФ:
- статьей 119 - штраф за несвоевременное представление (непредставление) декларации о доходах;
- статьей 75 - пени за каждый день просрочки уплаты налога;
- статьей 122 - штраф за неуплату (неполную уплату) налога на доходы.
Если будет признано, что деятельность физического лица, делающего бизнес на жилье, относится к предпринимательской, такой гражданин может быть привлечен к ответственности по статьям 14.1 КоАП РФ и 171 УК РФ к административной и уголовной ответственности за незаконное предпринимательство.
Не будучи индивидуальным предпринимателем, гражданин может уплачивать налог на доходы физического лица (НДФЛ) одним из нескольких способов (статья 23 НК РФ) - воспользоваться услугами налоговых агентов или самостоятельно исчислить, уплатить налог в бюджет. В первом случае наниматели (арендаторы), являющиеся юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями без образования юридического лица, при выплате собственнику помещения вознаграждения должны удержать сумму налога и перечислить ее в бюджет (пункт 4 статьи 226 НК РФ). Они исчисляют НДФЛ в отношении вознаграждения, которое выплачивается наймодателю (арендодателю), нарастающим итогом с начала года после окончания каждого месяца. По истечении налогового периода (календарного года) налоговые агенты представляют в налоговую инспекцию сведения о доходах физического лица и удержанной сумме налога. Срок подачи таких сведений - не позднее 1 апреля года, следующего за налоговым периодом.
При этом сам арендодатель никаких действий, связанных с исчислением и уплатой налога, не производит и не представляет налоговую декларацию по этим доходам. Налоговые агенты обязаны по заявлению физического лица выдать ему справку о полученных доходах и удержанных суммах налога (пункт 3 статьи 230 НК РФ).
В случае когда помещение сдается физическому лицу, не являющемуся индивидуальным предпринимателем, наймодатель самостоятельно исчисляет и уплачивает в бюджет сумму налога (подпункт 1 пункта 1 статьи 228 НК РФ). Он обязан представить налоговую декларацию в инспекцию по месту своего жительства (пункт 1 статьи 229 НК РФ).
Если помещение сдавалось до конца года, декларация подается не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим годом, в течение которого гражданин сдавал помещение внаем. Сумму налога, исчисленную в соответствии с декларацией, наниматель должен уплатить по месту своего жительства в срок не позднее 15 июля года, следующего за отчетным. Главой 26.2 Налогового кодекса РФ для индивидуальных предпринимателей, осуществляющих сдачу в аренду (внаем) собственного недвижимого имущества, в том числе квартир и гаражей, предусмотрена возможность применения упрощенной системы налогообложения на основе патента. Данная система представляет собой упрощенный порядок расчета сумм налога, его уплаты и представления отчетности (статья 346.25.1 Налогового кодекса). Документом, удостоверяющим право применения упрощенной системы налогообложения на основе патента, является выдаваемый индивидуальному предпринимателю налоговым органом патент установленной формы. Патент выдается по выбору налогоплательщика на период от одного до 12 месяцев.
Годовая стоимость патента рассчитывается в размере 6% потенциально возможного к получению годового дохода, установленного по виду предпринимательской деятельности. Налоговая декларация по истечении налогового периода налогоплательщиками упрощенной системы налогообложения на основе патента в налоговые органы не представляется. С 1 января 2009 года на территории края вступил в действие Закон Красноярского края от 18.11.2008 N 7-2395 "Об упрощенной системе налогообложения индивидуальных предпринимателей на основе патента". Закон устанавливает размер потенциально возможного к получению дохода по каждому виду предпринимательской деятельности в зависимости от особенностей и места ведения деятельности.
Согласно пункту 56 приложения к Закону размер потенциального дохода по сдаче в аренду недвижимого имущества, например, для города Красноярска установлен в сумме 88000 рублей. Таким образом, годовая стоимость патента по данному виду деятельности будет составлять 5280 рублей.